改革开放以来，中国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。今天，中国城市发展进入了由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。聚焦于城市更新赛道，是大势所趋，也是未来蓝海。面对新阶段新形势，越来越多的城市通过立法，以建设宜居、绿色、创新、智慧、人文、韧性的现代化城市为目标，关注城市空间结构优化、人居环境提升、历史文化保护、生态修复与防灾减灾、弥补城市发展中的短板与不足，解决城市经济、生活、生态与安全问题。

因此，城市“有机”更新不仅是重大的民生工程，也是激活老城区活力的经济工程，更是助推城市高质量的发展工程。新时代城市更新已不仅局限在建筑更新上，更重要的内涵与使命是城市的环境更新、产业更新及人的更新，这是新时代赋予城市更新的新定位、新要求。在具体实践中，要注重实现以下四个方面的“转变”：

从单一追求盘活存量建设用地目标向改善人居环境、促进产业升级、优化空间布局、保护历史文化、保障生态安全等多元目标转变。城市更新项目需要将金融、产业、生态、人文和地产进行深度的融合，用金融驱动地产，地产升级产业，产业保护生态，生态解读人文，同时综合运用各种金融工具化解市场可能存在周期性风险，形成一个城市更新产、城、人、文相互 结合的生态项目。更新已经从单一的建筑和街区的物质改造重建发展到了经济、 社会、文化和城市品质提升的一体化阶段，任何的城市更新项目都要有益于功能和品质的提升；同时要保护弘扬中华优秀传统文化，延续城市历史文脉，保护好前人留下的文化遗产。城市更新不以空间资源经济价值最大化为单一目标，而是注重资源利用效率和生态、社会、文化、经济、安全等整体效益提升。城市更新聚焦提升城市经 济品质、人文品质、生态品质、生活品质，持续增强城市的能级和核心竞争力。

从“政府主导”向“市场、政府与公众的多方互补互动”转变。城市更新是对城市原有空间的改造过程。这一过程随着经济社会的发展和城市空间价值的变化，往往面临土地、环境、文化、产业等多方面的约束和限制。无论是整体改造还是单体项目，投入成本均较大。如此巨大的资金投入，单独依靠政府转移支付较难实现，需要更多引进国有平台公司、开发商、金融企业等各类主体共同投资。此外，当原产权人的不动产市场价值大幅上涨后， 传统动拆迁方式不但面临经济成本压力增大的困境，还会因破坏传统社区环境、忽略民生问题等产生较大的社会成本。解决这些问题需要充分考虑各方成本收益，建立多元投资机制，合理吸收更多权利主体、市场主体参与到城市更新项目中来，采用公平竞争、相互制约、相互博弈的新途径，降低城市更新的经济社会成本。在高质量城镇化发展背景下，我国的城市更新也在逐渐从“量”到“质”转型。但是，我们也应该看到，城市更新是一项长期的、动态的、渐进的系统工程， 涉及政府、开发商、社会组织、居民等多元利益主体，传统政府主导、由上至下的治理方式，很难适应城市更新主体结构的新变化，亟须强化多元参与，完善治理体系，建立能反映多方诉求的协同组织与推进机制，实现各主体利益的合理再 分配，以更好地推动城市更新可持续发展。

从“单个项目、分类推进”向“系统引导+片区统筹+项目推进”的管控方式转变，更注重整体效益提升。我国长期实行的规划-审批制度的好处之一是能够实现城市各要素间的统筹发展，最大限度挖掘城市发展的动力。而过去存在着城市更新挑肥拣瘦、碎片化更新的问题。城市内有公益空间、公共空间、民生空间，也有经济空间，大家都愿意参与经济效益的空间的更新。民生空间、公益空间全靠政府来投资 显然也是不现实的过去点状更新导致的有的地方改得好、更新得快，但有的地方多少年都不更新，很难创造整体效益。为解决城市更新推进过程中“挑肥拣瘦”，碎片化实施的情况，系统识别城市更新对象，统筹棚户区改造、老旧小区改造、特色街区打造、城市基础设施提质等内容，将已有在建项目作为支点，探索周边地区分步联动实施可行性，集中片区发力，制定循序渐进改造计划，提升城市片区价值。城市更新涉及区域内大量产权、空间、利益的调整和再分配，需要政府进行统筹、调度各方面资源共同参与，特别是通过片区统筹主体们达成一致来调动社会资源和企业，运用市场化力量参与更新。政府管理市一级、区一级统筹主体形成合力。

从单一拆除重建向综合运用多种改造方式转变（全面改造+微改造）。城市更新并非简单地推倒重建，而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡及人居环境的改善等。城市更新行动中最大的问题是“大拆大建”以及对历史街区的保护不足。为防止各地重走城市粗放开发建设老路，住建部起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，通知要求，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑 面积不应大于现状总建筑面积的 20%；不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理，为城市更新划出底线。城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，“实施城市更新行动”的启动，“大拆大建”已逐渐放缓，城市更新更注重从推倒重建转向适度规模、 循序渐进式的区域更新和提升，局部修缮和功能置换成为主要形式。城市更新进入微改造和保护阶段，标志着城市建设从“粗放式发展”进入“精细化运营”时代。