目  录
一、行业简介 1
(一) 行业定义及范围界定 1
(二) 发展历史回顾 1
二、宏观环境分析 5
(一) 政策法律分析 5
(二) 经济分析 6
1、经济增长状况 6
2、固定资产投资状况 7
3、城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数 8
4、城镇人员就业状况 9
5、存贷款利率变化 10
6、财政收支状况 11
7、人民币汇率变化 13
(三) 商业地产开发模式分析 13
1、商业地产开发的几种主要模式 13
2、商业地产开发新模式 17
(四) 社会人口分析 19
1、人口规模分析 19
2、年龄结构分析 20
3、学历结构分析 21
三、市场分析 22
(一) 市场规模 22
1、房地产开发资金来源情况：以贷款、自筹和上市为主 22
2、土地市场分析：土地供应收紧，囤积得到一定遏制 22
3、商业地产开发投资状况：投资热度不减，但增速趋缓 24
4、商业地产需求分析：需求较为旺盛，但受供给、政策、商业和人民币汇率等影响较大 27
5、商业地产价格分析：上涨趋势明显，售租比进一步扩大 29
(二) 产品结构 31
1、产品结构 31
2、办公楼市场分析 32
3、商业营业用房市场分析 35
(三) 市场结构 38
1、投资完成额市场结构 38
2、销售额市场结构 39
(四) 品牌市场结构 40
(五) 市场特征 42
四、市场竞争分析 44
(一) 集中度分析 44
(二) 价值链分析 44
(三) 行业生命周期分析 47
五、主要厂商分析 49
(一) 中国国际贸易中心股份有限公司 49
1、公司简介 49
2、经营状况 49
3、财务分析 50
(二) 保利房地产（集团）股份有限公司 53
1、公司简介 53
2、经营情况 54
(三) 世茂房地产控股有限公司 57
1、公司简介 57
2、经营情况 57
3、财务分析 58
(四) 金融街控股股份有限公司 59
1、公司简介 59
2、经营状况 59
3、财务分析 60
(五) 大连万达集团 64
1、公司简介 64
2、2007年集团进展 64
六、行业发展趋势分析 68
(一) 行业发展趋势 68
1、政策发展趋势 68
2、产品发展趋势 68
3、技术发展趋势 68
4、融资模式发展趋势 69
(二) 行业规模预测 69
(三) 行业结构预测 74
七、行业发展策略与建议 76
(一) 招商策略 76
1、主力商户优先招商 76
2、品牌商户带动招商 76
3、广告招商 77
4、定向招商 77
5、优惠招商 77
(二) 服务策略 78
1、树立服务理念 78
2、进行服务创新 78
(三) 经营模式选择 78
1、零散销售、统一经营 78
2、零散销售、各自经营 79
3、整体出售、整体经营 79
4、整体出租、整体经营 79
5、零散出租、各自经营 80
(四) 业态组合策略 80
(五) 品牌策略 81
(六) 行业投资机会建议 82

图目录
图1 2002-2007年中国国内生产总值及增长情况 7
图2 2002-2007年中国固定资产投资额及其增长情况 8
图3 2002-2007年中国城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数 9
图4 2004-2007年中国城镇就业人员数量 10
图5 1997-2007年中国存款利率变动情况 11
图6 1997-2007年中国贷款利率变动情况 11
图7 2001-2007年中国财政收支状况 12
图8 2001-2007年中国财政收支增长状况及财政收入占GDP比重 12
图9 2001-2007年中国财政收支结构 13
图10  1986-2006年中国人口数量与增长率情况 20
图11  2006年末中国人口年龄结构 20
图12 2005年末中国学历结构 21
图13 2000-2007年房地产开发资金来源变化情况 22
图14  2003-2007年土地购置面积及其增长率变化分析 23
图15 2003-2007年完成土地开发面积及其增长率变化分析 24
图16 2003-2007年商业用房新开工面积及其增长率变化分析 25
图17 2003-2007年商业用房施工面积及其增长率变化分析 25
图18  2003-2007年商业用房竣工面积及其增长率变化分析 26
图19  2003-2007年商业地产投资完成额及其增长率变化分析 27
图20  2003-2007年商业地产销售面积及其增长率变化分析 28
图21  2003-2007年商业地产销售额及其增长率变化分析 28
图22  2003年-2007年商业地产销售面积及其增长率变化分析 29
图23  2001年-2007年商业用房租赁价格指数变化分析 30
图24  2001年-2007年办公用房租赁价格指数变化分析 30
图25  2003-2007年商业地产产品结构（按投资完成额分） 31
图26  2003-2007年商业地产产品结构（按销售额分） 32
图27  2003-2007年全国办公楼销售额变化情况 32
图28 2003-2007年全国办公楼销售面积变化情况 33
图29 2003-2007年全国办公楼平均销售价格变动情况 33
图30  2003-2007年全国办公楼投资完成额变化情况 34
图31  2003-2007年全国办公楼新开工面积变化情况 34
图32 2003-2007年全国商业营业用房销售额变化情况 35
图33 2003-2007年全国商业营业用房销售面积变化情况 36
图34  2003-2007年全国商业营业用房销售价格变化情况 36
图35  2003-2007年全国商业营业用房投资完成额变化情况 37
图36  2003-2007年全国商业营业用房新开工面积变化情况 38
图37  2003-2007年商业地产市场结构（按投资完成额分） 39
图38 2003-2007年商业地产市场结构（按销售额分） 40
图39 2007年办公楼品牌市场结构 41
图40  2007年商业营业用房品牌市场结构 42
图41 房地产开发的价值链 45
图42 零售业的产业价值链 46
图43 商业地产开发各利益个体的关系 47
图44 2006年和2007年中国国贸获利能力比较 50
图45 2006年和2007年中国国贸偿债能力比较 51
图46 2006年和2007年中国国贸获利能力比较 51
图47 2006年和2007年中国国贸获利能力比较 52
图48 2006年和2007年中国国贸获利能力比较 53
图49  2003年-2007年保利地产主营业务收入及其增长率变化情况 54
图50  2007年保利地产主营业务收入构成（按产业分） 55
图51  2007年保利地产主营业务收入构成（按区域分） 55
图52  2003年-2007年世茂地产营业额及其增长率变化情况 58
图53  2007年世茂地产营业额构成（按业务分） 58
图54  2007年金融街营业收入结构 60
图55  2006年和2007年金融街获利能力比较 60
图56  2006年和2007年金融街获利能力比较 61
图57   2006年和2007年金融街获利能力比较 62
图58   2006年和2007年金融街获利能力比较 63
图59  2006年和2007年金融街获利能力比较 63
图60  商业地产销售额与GDP的散点图与相关图 70
图61  商业地产销售额与固定资产投资额的散点图与相关图 70
图62 商业地产销售额与居民消费水平的散点图与相关图 71
图63  2008-2012年商业地产产品结构预测 75

表目录
表1 行业各生命周期的特征 48
表2 保利地产财务状况分析 56
表3 权威机构对未来五年内GDP 的预测 72
表4 2008年-2012年国内生产总值预测值 73
表5 权威机构对未来五年内固定资产投资额的预测 74
表6 2008年-2012年固定资产投资额预测值 74
表7 2008年-2012年居民消费水平预测值 74
表8 2008-2012年商业地产销售额预测值 74
表9 2008-2012年商业地产各类产品销售额的预测值（亿元） 75